富力地产(02777.HK)

富力地产(2777.HK):发力城市更新切入一二线城市,配置性价比凸显

时间:20-05-01 09:03    来源:格隆汇

2020年,突如其来的新冠疫情让很多行业按下暂停键,房地产行业首当其冲——据克而瑞数据,百强房企一季度的销售业绩规模较去年同比下降约20%,叠加全球经济放缓以及“房住不炒”主基调的延续,市场对于地产股的悲观预期也压低了地产板块的整体估值。

但在悲观之中,积极的因素正在酝酿。3月份,百强房企实现全口径销售金额7690亿元,业绩环比大幅增长136.2%,随着复工复产稳步推进,各大房企似乎已经走出疫情的阴霾,较低的估值水平以及业绩恢复的预期让房地产板块的配置价值逐步得到凸显。

其中,有着“旧改之王”称号的富力地产(02777)备受机构看好,随着公司基本面持续改善的预期,国内大行中金公司给予富力地产“跑赢大市”评级,今年以来管理层的多次出手增持也表明对于公司未来增长前景的乐观。

发力城市更新业务,聚焦一二线,土储结构有望持续改善

当前中国房地产市场进入白银时代,过去野蛮生长、跑马圈地的阶段已经过去,房地产行业的下半场注定转向存量竞争。伴随着上述变化,越来越多的房企将存量时代的红利寄托在城市更新业务上。一般来说,通过城市更新转化出的土地储备相较于招拍挂更具成本优势,对房企来说也意味着更高的利润率。而在所有布局城市更新业务的房企中,富力地产最值得关注。

资料显示,富力地产在发展初期就专注于旧改项目,从1994年参与广州荔湾区化工厂旧改项目开始,到2001年,富力地产在广州已完成10个大型旧改项目,总面积超过250万平方米。在拓展旧改业务的进程中,富力地产经手的猎德村一举成为业内旧改领域的标杆项目。

2007年5月,猎德村宣布启动城中村改造,作为广州市首个启动城中村改造的项目,经过14轮举牌竞价,最终被富力地产与合景泰富以46亿元联合竞得,成为当年的“地王”。三年之后, 富力地产就将猎德村打造成了广州第一个旧改土豪村。据媒体报道,改造后的猎德村环境得到根本改善,绿地率由改造前的5%提高到30%, 增加绿化面积1万多平方米,建筑密度由原来的60%降低到28%。

时光荏苒,即便现在富力地产已经成长为以房地产开发为主营业务,兼具酒店发展、商业运营、文体旅游等多元化发展的综合性集团,但城市更新仍然是体现富力地产竞争力的重要一环。尤其是在2019年,富力地产在城市更新业务上更是动作频频:2019年4月,富力地产正式成立了富力城市更新集团,随后又相继成立了富力陕西城市更新集团、富力华北城市更新集团、富力深莞惠城市更新集团——富力地产在城市更新业务的全国布局正逐步铺开。

据了解,富力城市更新集团主营业务包括旧村改造、旧厂改造及旧城改造,目前已签约改造的村庄超过20个,其中白云区陈田村、黄埔区笔村、茅岗村等项目正在稳步推进,富力地产也因此成为广州市范围内旧村改造项目签约数最多的开发企业。

根据已披露的年度业绩报告,截至2019年底,富力地产已签约的合作城市更新项目超过70个,规划总建筑面积超过7000万平米,可售建筑面积超过4000万平米,为公司未来稳健增长增长奠定基础。其中,预计短期通过城市更新转化的土储面积可达1000万平方米,相当于2000亿元可售货值。

上一轮去库存的大环境让三四线城市受到了更多关注,但从人口流动、产业布局等多方面考虑,一二线城市相对长期价值更高、抵御风险能力也更强,因此不少房企在今年选择重回一二线。对于富力地产来说,通过发力城市更新成为推动能级结构提升的可选项。

据悉,在富力地产已签约的合作城市更新项目中,一二线城市面积占比92%。2020年,富力地产将目标设定为1520亿元,同比增长10%,同时预计将有近三分之二来自一线及二线城市。随着城市更新业务的持续深耕,由此带来的能级结构和土储质量的改善,富力地产有望重新打开增长空间。

估值处于历史地位,董事长持续增持提振市场信心

近年来,房地产融资政策持续收紧,以及“房住不炒”主基调的延续,资本市场对于地产股预期谨慎,进而压低地产板块的整体估值。截至目前,Wind房地产指数市盈率为8.59倍,逼近历史最低的8倍水平,最新市净率为1.29倍,与历史低值1.13倍相差无几。其中有不少优质地产股的市盈率被压低为个位数,市净率也低于1倍。

例如,万科市盈率为7.52倍,保利地产为6.79倍,新城控股为5.36倍,碧桂园为4.83倍;此外,宝龙地产、荣盛发展、合景泰富股价均跌破净资产。值得注意的是,截至4月27日,富力地产的市盈率仅为3.07倍,市净率仅为0.38倍,在被估值承压的地产板块内也属于估值较低的个股(见表1)。

但与资本市场对地产股态度谨慎不同的是,不少房企却表现出对自家公司的看好。今年以来,房地产板块内部涌现出一股“增持潮”,其中万科、碧桂园、旭辉控股集团、恒隆地产、龙湖地产等多家房企管理层或主要股东亲自出手增持公司股票。其中,富力地产联席董事长兼执行董事李思廉先生分别于3月27日、4月14日和4月22日分三批共买入公司400万股股份,成本约为每股9.97港元(见表2)。

全球股市继续低迷,宏观环境面临不确定性,由此带来房地产板块集体承压。作为公司管理层,李思廉先生出手增持,也表明对公司目前估值被低估的态度,以及对公司未来增长前景的乐观。不过,相较于不少地产股在增持后的股价上涨,富力地产的股价目前尚未有相应表现,但从另一方面,这也为富力地产未来股价上涨带来较强的预期。

随着国内疫情阴霾的消散,以及今年地产政策改善的可能性预期加大,地产股整体估值已经隐含了过度悲观的成分。通过3月销售数据可以看到,富力地产的日常经营正重回正轨,叠加政策宽松的预期,预计公司估值未来有望迎来重塑。

结语:富力地产配置价值凸显,聪明钱正在行动

管理层的持续增持体现出对公司未来的乐观态度,随着富力地产重新向一二线核心市场靠拢,能级结构和土储质量的改善将推动公司业绩的稳健增长,城市更新业务的持续发力也为富力地产重新打开增长空间。

4月19日,国内大行中金公司发布研究报告称,2020年富力地产土储质量有望改善以及杠杆率实现下降,预计2020-2021年预测股息率分别达12.4%、13.7%,将进一步提升投资收益。中金公司认为,目前富力地产股价对应3.2倍2020年预测市盈率及较每股净资产折让68%,安全边际较高,重新覆盖给予“跑赢行业”评级,同时将目标价高看至13.1港元,相较目前约9.5港元的股价有约38%的上涨空间。面对富力地产低估值带来的高配置性价比,“聪明钱”也在行动——3月19日,花旗集团增持477.259万股,每股均价为8.5883港元。