富力地产(02777.HK)

深耕酒店领域 富力地产树立价值投资新榜样

时间:19-09-24 15:09    来源:中国经济网

编者按:全球经济下行,中国供给侧结构性改革深入推进,高质量发展成为后续产业经营的核心方向。中国已从过去的高速增长阶段转变为稳健发展阶段,因此价值投资成了未来发展的主旋律。

过去单一地产投资的时代已经过去,这要求企业需要精准的把握时代脉搏,进行新业态发展及多元布局,才能使企业保持持续竞争力。各大地产公司均根据自身优势进行发展布局优化,富力地产(02777)也不例外。本文将对富力地产在酒店板块的发展进行点评。

2007年末,金融危机来临之际,黑石集团(Blackstone Group)在市场极其不看好时,动用64亿美元基金和203亿美元贷款,斥资267亿美元收购了希尔顿。通过不断的管理调整与运营优化,4年后,2013年12月,黑石将希尔顿上市,发行股票1.128亿股,黑石集团持有7.51亿股,约占总股本的76%,市值约为146亿美元。

自2014年以来,黑石逐步清仓了希尔顿股票。在2018年,黑石将所持希尔顿股票全数抛售,这笔十一年前的投资彻底完成了退出。在完成退出投资后,黑石实现约140亿美元利润,成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。

时隔10年,2017年,富力地产以199.06亿元收购万达74家酒店。

富力集团精准布局酒店板块 造就价值投资

经过二十五年发展,富力集团从过去的地产服务商升级为美好生活运营商。新时代的富力,不仅志在为人们提供优良品质的住宅,同时,从各方面着力构建产城融合服务体系与生态闭环。

酒店业务被众多龙头房地产开发集团关注,具有独特地位和价值。如何更好的联结生活和工作并服务于产业,酒店是一个非常重要的组成部分。富力地产亦是深谙此道,深耕酒店资产经营。

富力集团从2004年以来,涉足酒店板块,通过常年积累的区位开发经验,进行精准的选址、布局与开发。

富力酒店大多选择在中国一、二线城市与核心枢纽城市进行布局,在城市内的位置均处于核心区域。酒店资产在与周边区域联动和开发后,形成区域地标性建筑,这使其资产价值得以不断增值。

同时,后续收购的74家万达酒店,虽有部分是下沉到三四线城市,但这些城市均具有较高的人口基数和极强消费能力,保证了酒店资产的利用率和持续盈利能力。

此外,富力集团进行强强联合,聘请万豪、凯悦、希尔顿等国际一流酒店管理团队,以先进优质的服务理念,提供给顾客最佳的体验,充分发挥酒店资产优良的价值。

从2004年涉足酒店板块到2017年,富力集团的酒店项目发展已具备相当规模。2015年至2017年期间,酒店板块收益按复合增长率29%,增长至人民币23.75亿。富力集团旗下运营酒店中,具有代表性的广州富力丽思卡尔顿酒店、广州富力君悦大酒店和北京富力万丽酒店等豪华酒店,这些酒店位于一线城市核心CBD区域,有着卓越的经营表现。

在2017年进行了管理规模扩张,富力以6折的价格199.06亿元收购了万达74家酒店。此次收购,意在下一步深化管理规模优势,实现进一步增长。富力酒店的选址布局和稳健经营,使得酒店资产得以持续稳定的保值增值。

截至2019年6月,根据第三方评估机构估算,富力运营中90家酒店市场估值近520亿,较整体酒店资产账面价值高34%。万豪国际酒店集团是全球酒店行业巨头,作为富力集团酒店管理多年的合作方,万豪集团高级副总裁林聪认为:“富力现在是亚太地区持有高档和豪华酒店物业数量最多的业主,也是万豪中国区最大的合作伙伴之一。双方的合作基于互相尊重、信任以及专业。”

富力与国际酒店知名管理集团保持着良好的发展,在酒店行业内拥有着良好的口碑,多年来获得各类最佳酒店业主奖,为集团企业间合作树立良好的合作声誉。

富力集团从传统的地产开发,多元化跨界发展,在住宅地产的基础,同时在商业地产、康养产业、城市综合体多业态开发布局,亦积极进军酒店、医疗等产业领域,成为业内的典范和推动中国城市化进程的重要力量,彰显强大的品牌实力,2019年荣膺“中国房地产公司品牌价值TOP10”。

酒店板块优质现金流 支持富力集团战略发展

对于房地产企业而言,公司价值的高速增长是企业存在的目标,具有稳健的现金流是保证公司得以生存之根本。富力酒店板块的发展,是富力业务生态圈一个重要的环节,同时也是富力集团经营的核心组成部分,为集团源源不断的提供稳定现金流。

富力集团稳健经营的酒店资产,位处优良的地段、精准的定位和卓越的服务品质,使得酒店得以良好的运营,获得稳定的回报,形成优质的现金流。

富力酒店板块在2004年的基础上不断发展,到了2017年进一步深化。并购万达酒店之后,富力酒店板块收益持续保持着稳健增长, 2018年,富力酒店板块营业额由2017年的人民币23.8亿元增至70.3亿元。随着酒店营业额增长,富力所拥有酒店的经营净利润(不包括融资成本及折旧)增加181%,酒店资产持续平稳的为富力带来收益。

以广州富力丽思卡尔顿酒店及公寓为例,2008年开业,年EBITDA达到40%,年均ROI达到10%。富力酒店板块通过精准的市场定位、区位选择和邀请国际知名酒店管理集团,进行酒店日常运营管理,在精准、有效的酒店资产管理与委托运营下,实现了毛利与经营净利润的持续增长与资产的保值增值。

优质酒店资产是“硬通货” 助力富力乘风破浪

优质的酒店资产,一方面对于投资者而言是一种“硬通货”。因其具有良好的保值、增值功能,既可以长期持有,在需要现金时又可以将其用于融资。另一方面,酒店资产每年带来的稳定收入及现金流在某种程度上也可以平衡宏观环境波动给公司带来的不确定性。

如前所述,富力酒店资产均处于核心城市、枢纽城市和区位经济佳的城市,很多酒店已成为区域的地标性建筑。同时,富力集团自身优质的酒店资产管理能力,聘请国际知名酒店管理公司进行运营,使得富力酒店拥有着良好的收益。2019年上半年,酒店运营收入达33.7亿元,经营净利润增长7%至6.3亿元。截至2019年年中,富力拥有90家运营中酒店,总建筑面积超395万平方米,房间数为27,173间,是全球最大的豪华酒店业主。

2019年1-6月,国际品牌酒店所产生的经营净利润(NOP)较去年同期增长8%,万达品牌酒店所产生的经营净利润(NOP)较去年同期增长6%。优质的资产与优良的经营现金流,这使富力酒店成为资本市场中所青睐的稳健资产。其不仅可以进行ABS、融资租赁,在远期上,亦可如希尔顿集团一样,探索资本市场直接投资,为后续发展留下十足的想象空间。